報(bào)告，漢語(yǔ)詞語(yǔ)，公文的一種格式，是指對(duì)上級(jí)有所陳請(qǐng)或匯報(bào)時(shí)所作的口頭或書面的陳述。報(bào)告的格式和要求是什么樣的呢？下面是小編帶來(lái)的優(yōu)秀報(bào)告范文，希望大家能夠喜歡!
房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告有效期篇一
姓
名：胡倩學(xué)
號(hào)：年
級(jí)：班
級(jí)：資源環(huán)境與城鄉(xiāng)規(guī)劃管理指導(dǎo)老師：彭賢偉
——課程結(jié)業(yè)作業(yè) 091002010015 2009級(jí)
房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告
估價(jià)項(xiàng)目名稱：貴陽(yáng)市云巖區(qū)寶山北路貴州師范大學(xué)圖書館轉(zhuǎn)讓價(jià)值評(píng)估
估價(jià)委托人：貴州師范大學(xué)
估價(jià)機(jī)構(gòu)：貴陽(yáng)市世紀(jì)房地產(chǎn)評(píng)估公司
估價(jià)人員：胡 倩（注冊(cè)號(hào)：123456）、朱軼彬（注冊(cè)號(hào)：456789）
估價(jià)作業(yè)日期：2024年5月15日至2024年5月20日
估價(jià)報(bào)告編號(hào)：世紀(jì)房估［2024］第80號(hào)
目 錄
一、致委托方函………………………………………………………4
二、估價(jià)師聲明………………………………………………………5
三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件…………………………………………7
四、估價(jià)結(jié)果報(bào)告……………………………………………………9
五、估價(jià)技術(shù)報(bào)告……………………………………………………13
六、附件………………………………………………………………16 致 委 托 方 函
貴州師范大學(xué)：
本公司接受貴方的委托，我們對(duì)位于貴陽(yáng)市寶山北路貴州師范大學(xué)的圖書館進(jìn)行了評(píng)估，估價(jià)的目的是：為委托人轉(zhuǎn)讓估價(jià)對(duì)象提供市場(chǎng)價(jià)值參考，估價(jià)時(shí)點(diǎn)2024年5月15日。價(jià)值類型：估價(jià)對(duì)象的公開市場(chǎng)價(jià)值。
在整個(gè)估價(jià)過(guò)程中，本公司估價(jià)師遵循《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)劃》即國(guó)家相關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定，經(jīng)過(guò)詳細(xì)的現(xiàn)場(chǎng)勘查和市場(chǎng)調(diào)查，遵循客觀、公正、科學(xué)、合理的原則，按照必要的估價(jià)程序，選用收益法和市場(chǎng)法進(jìn)行了分析和測(cè)算，確定該估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的公開市場(chǎng)價(jià)值為：19278783.15元，大寫（人民幣）：壹仟玖佰貳拾柒萬(wàn)捌仟柒佰捌捌拾叁點(diǎn)壹伍元，單價(jià)：1539.1元／m2。
貴陽(yáng)市世紀(jì)房地產(chǎn)估價(jià)公司
法定代表人：胡倩 2024年5月20日 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明
對(duì)本報(bào)告我們特作如下鄭重聲明：
1、我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。
2、本估價(jià)報(bào)告中的分析，意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè) 分析，意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。
3、我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān) 當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。
4、我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》進(jìn) 行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。
5、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師胡倩、全凱云已于估價(jià)時(shí)點(diǎn)對(duì)本估價(jià)報(bào) 告中的估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)、室內(nèi)外狀況進(jìn)行了失地查勘并進(jìn)行記錄，但僅限于估價(jià)對(duì)象的外觀與目前維護(hù)管理狀況，尤其因提供資料有限，我們不承擔(dān)對(duì)估價(jià)對(duì)象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量、建筑面積數(shù)量準(zhǔn)確性和相應(yīng)權(quán)益的責(zé)任，也不承擔(dān)其他被掩蓋，未暴露及難以接觸到的部分進(jìn)行檢視的責(zé)任。
6、沒有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供了重要專業(yè)幫助。
7、本估價(jià)報(bào)告中所依據(jù)的有關(guān)估價(jià)對(duì)象建筑面積和權(quán)益資 料由委托人提供，委托人應(yīng)對(duì)資料的真實(shí)、可靠性負(fù)責(zé)。
8、本估價(jià)報(bào)告公是在報(bào)告中說(shuō)明的假設(shè)條件下對(duì)估價(jià)對(duì)象 正常市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行合理估算，報(bào)告中對(duì)估價(jià)對(duì)象權(quán)屬情況的披露不能作為對(duì)其權(quán)屬確認(rèn)的依據(jù)，估價(jià)對(duì)象權(quán)屬界定以權(quán)屬管理部門認(rèn)定為準(zhǔn)。
注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：胡 倩（注冊(cè)號(hào)：123456）簽名： 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：朱軼彬（注冊(cè)號(hào)：456789）簽名： 估價(jià)的假設(shè)和限制條件
1、本次估價(jià)的假設(shè)前提
（1）估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)明晰，手續(xù)齊全，可在公開市場(chǎng)上自由 轉(zhuǎn)讓；
（2）洽談交易期間房地產(chǎn)價(jià)值將保持穩(wěn)定；
（3）市場(chǎng)供應(yīng)關(guān)系、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)定、未發(fā)生重大變化 或?qū)嵸|(zhì)性改變；
（4）交易雙方都具有完全市場(chǎng)信息，對(duì)交易對(duì)象有必要的 專業(yè)知識(shí)；
（5）不考慮特殊賣家的附加條件。
2、未經(jīng)調(diào)查確認(rèn)或無(wú)法調(diào)查確認(rèn)的資料數(shù)據(jù)
（1）本次估價(jià)未對(duì)估價(jià)對(duì)象做建筑基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)上的測(cè)量和實(shí)驗(yàn)；本次評(píng)估假設(shè)其基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)等方面的重大質(zhì)量問(wèn)題；
（2）假設(shè)估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)無(wú)抵押情況或原有的抵押情況已注銷；
3、估價(jià)中未考慮的因素及一些特殊處理
（1）估價(jià)結(jié)果是反映估價(jià)對(duì)象在本次估價(jià)目的下得市場(chǎng)價(jià)格參考，估價(jià)時(shí)沒有考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化、市場(chǎng)供應(yīng)關(guān)系變化、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變、遇有自然力和其他不可抗力等因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響，也沒有考慮估價(jià)對(duì)象將來(lái)可能承擔(dān)違約責(zé)任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易價(jià)格等對(duì)評(píng)估價(jià)值的影響。當(dāng)上述條件發(fā)生變化時(shí)，估價(jià)結(jié)果一般會(huì)發(fā)生變化。（2）估價(jià)結(jié)果未考慮未來(lái)處置風(fēng)險(xiǎn)；
（3）估價(jià)結(jié)果未考慮估價(jià)對(duì)象及其運(yùn)營(yíng)企業(yè)已承擔(dān)的債務(wù)、或有再無(wú)及經(jīng)營(yíng)決策失誤或市場(chǎng)動(dòng)作失當(dāng)對(duì)其價(jià)值的影響；
4、本報(bào)告使用的限制條件
（1）本報(bào)告僅為委托人提供估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值參考，不作他用；
（2）本報(bào)告使用期限為一年。即估價(jià)目的在報(bào)告完成后的一年內(nèi)實(shí)現(xiàn)，估價(jià)結(jié)果可作對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值參考，超過(guò)一年，需生新進(jìn)行估價(jià)；
（3）本報(bào)告專為委托人所使用，未經(jīng)本公司同意，不得向委托人和估價(jià)報(bào)告審查部門之外的單位和個(gè)人提供。報(bào)告的全部或部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開媒體上。
5、其他說(shuō)明
（1）估價(jià)過(guò)程中遇到的不確定因素、或有事項(xiàng)分估價(jià)人員執(zhí)業(yè)水平和能力所能評(píng)定估算，估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)此類事項(xiàng)不承擔(dān)任何責(zé)任。
（2）委托人應(yīng)對(duì)所提供資料的真實(shí)性、完整性、合法性負(fù)責(zé)，如因資料失真、不完整等原因引起的后果，估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)不承擔(dān)任何責(zé)任。估 價(jià) 結(jié) 果 報(bào) 告
一、估價(jià)委托人：貴州師范大學(xué)
二、估價(jià)機(jī)構(gòu)：貴陽(yáng)市世紀(jì)房地產(chǎn)評(píng)估公司 住所：貴陽(yáng)市白云區(qū)大壩路36號(hào) 法定代表人：胡 倩 資質(zhì)等級(jí)：一級(jí)
證書編號(hào)：建房估證字［2011］號(hào)
有效期限：2024年5月20日至2024年5月19日
三、估價(jià)對(duì)象
估價(jià)對(duì)象為貴陽(yáng)市云巖區(qū)寶山北路貴州師范大學(xué)圖書館房地產(chǎn)，房屋建筑面積為 12526平方米，四、估價(jià)目的
為委托方轉(zhuǎn)讓估價(jià)對(duì)象提供市場(chǎng)參考價(jià)值。
五、估價(jià)時(shí)點(diǎn) 2024年5月15日
六、價(jià)值定義
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)值，即為公開市場(chǎng)價(jià)值。
七、估價(jià)依據(jù)
本次估價(jià)依據(jù)了國(guó)家有關(guān)法律和國(guó)務(wù)院、建設(shè)部、國(guó)土資源部頒布的法律、法規(guī)和政策性文件，以及評(píng)估房地產(chǎn)的相關(guān)資料，主要有：
1、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》；
2、《中華人民共和國(guó)土地管理法》；
3、國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)gb/t50291——1999《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》；
4、本公司掌握的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息資料；
5、本公司估價(jià)師現(xiàn)場(chǎng)勘察及市場(chǎng)調(diào)查所獲得的有關(guān)資料；
6、委托方提供的《國(guó)有土地使用證》、《房屋所有權(quán)》復(fù)印件。
八、估價(jià)原則
1、合法原則
合法原則要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行。合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面，在合法產(chǎn)權(quán)方面，應(yīng)以房地長(zhǎng)權(quán)屬證實(shí)和有關(guān)證件為依據(jù)；在合法使用方面，應(yīng)以城市規(guī)劃，土地用途管制等為依據(jù)；在合法處分方面，應(yīng)以法律、法規(guī)或合同（如土地使用權(quán)出讓合同）等允許的處分方式為依據(jù)；在其他方面，如評(píng)估出的價(jià)格必須符合國(guó)家的價(jià)格政策。
2、最高最佳使用原則
最高最佳李永剛是估價(jià)對(duì)象一種罪可能的使用，這種最可能的使用是法律上允許、技術(shù)上可能、財(cái)務(wù)上可行、經(jīng)過(guò)充分合理的論證，并能給予估價(jià)對(duì)象帶來(lái)最高價(jià)值的使用。它的一種具體變現(xiàn)，是以能使估價(jià)對(duì)象獲利最多的用途和開發(fā)強(qiáng)度來(lái)衡量。這是因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)中，每位房地產(chǎn)擁有者在主觀上都試圖充分地發(fā)揮房地產(chǎn)的潛力，采用最高最佳利用方式，取得最大的收益。
3、替代原則 根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律，在統(tǒng)一商品市場(chǎng)中，上平或提供的效用相同或大致相似時(shí)，價(jià)格低者吸引需求，即由兩個(gè)以上互有替代性的商品或服務(wù)同時(shí)存在時(shí)，商品或服務(wù)的價(jià)格中經(jīng)過(guò)互相影響與比較之后來(lái)決定的。房地產(chǎn)價(jià)格也同樣遵循替代規(guī)律，受其他具有相同使用價(jià)值的房地產(chǎn)，即同類型具有替代可能的房地產(chǎn)價(jià)格所牽制。換言之，具有相同使用價(jià)值、替代可能的房地產(chǎn)之間，會(huì)相互影響和競(jìng)爭(zhēng)，是價(jià)格相互牽制而趨于一致。
4、房地產(chǎn)市場(chǎng)是不斷變化的，房地產(chǎn)價(jià)格具有很強(qiáng)的時(shí)間性，它是某一時(shí)點(diǎn)上的價(jià)格。在不同時(shí)點(diǎn)，同一宗房地產(chǎn)往往會(huì)有不同的價(jià)格。估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則是指求取某一時(shí)點(diǎn)上，同時(shí)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的狀況通常也是以其在該時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況為準(zhǔn)。
5、獨(dú)立、客觀、公正原則
獨(dú)立、客觀、公正原則要求房地產(chǎn)估價(jià)師站在中立的立場(chǎng)上，評(píng)估出對(duì)各方當(dāng)事人來(lái)說(shuō)均是公平合理的價(jià)格。
九、估價(jià)方法
根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（gb/t50291——1999），通行的估價(jià)方 法有市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正等。因估價(jià)對(duì)象為較為完整房產(chǎn)，考慮到目前與估價(jià)對(duì)象類似的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)比較活躍，且類似交易案例較多，宜采用市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià)；有根據(jù)該類似房地產(chǎn)有出租收益，可以采用收益法、市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià)。
市場(chǎng)法是在同一供求圈內(nèi)選擇三個(gè)與估價(jià)對(duì)象用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)相同或相近的近期交易實(shí)例作為可比實(shí)例，對(duì)影響價(jià)格的各 項(xiàng)因素及其影響程度進(jìn)行分析，建立估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例的價(jià)格可比基礎(chǔ)，并分別進(jìn)行交易狀況修正、交易日期修正、區(qū)域因素修正、個(gè)別因素修正，求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)比準(zhǔn)價(jià)格。
收益法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)收益，然后利用適合的報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來(lái)收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。
十、估價(jià)結(jié)果
注冊(cè)估價(jià)師根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，采 用科學(xué)的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)周密、細(xì)致的測(cè)算，并結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，確定該房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2024年5月15日的公開市場(chǎng)價(jià)值為人民幣：19278783.15元，大寫（人民幣）：壹仟玖佰貳拾柒萬(wàn)捌仟柒佰捌捌拾叁點(diǎn)壹伍元 單價(jià)：1539.1元／m2。
十一、估價(jià)人員
注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：胡 倩（注冊(cè)號(hào)：123456）注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：朱軼彬（注冊(cè)號(hào)：456789）
十二、估價(jià)作業(yè)日期
二零一二年五月十五日起至二零一二年五月二十日
十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期
自二零一二年五月二十日起至二零一三年五月十九日止。
估 價(jià) 技 術(shù) 報(bào) 告
一、估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況描述與分析
估價(jià)對(duì)象為貴陽(yáng)市寶山北路貴州師范大學(xué)圖書館房地產(chǎn)，房屋建筑面積為12526平方米。（1）房屋用途：教學(xué)（2）建筑結(jié)構(gòu)：框架結(jié)構(gòu)
（3）外觀：估價(jià)對(duì)象所處的整體建筑物呈連體式（4）房屋樓層：五層
（5）平面布局：中央有大廳，在其周圍有藏書的隔間（6）配套設(shè)施：給水、排水、供電、通訊等配套設(shè)施完備（7）裝修狀況：簡(jiǎn)單裝修
二、估價(jià)對(duì)象描述與分析
位于貴陽(yáng)市寶山北路116號(hào)，圖書館總層數(shù)為五層。距離噴水池800米；周邊有師大附中、師大幼兒園等；11路、17路、4路、61路、253路、26路、69路、10路、42路、12路等，交通非常便捷。
三、估價(jià)對(duì)象權(quán)益描述與分析
完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)。
四、估價(jià)方法適用性分析
根據(jù)估價(jià)對(duì)象的具體狀況，在對(duì)其進(jìn)行實(shí)地勘察和類似房地產(chǎn)調(diào)查后，估價(jià)人員認(rèn)真分析了影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值的相關(guān)因素，考慮到目前與估價(jià)對(duì)象類似的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)不活躍，且類似交易案例較少，故確定采用成本法和假設(shè)開發(fā)法作為本次評(píng)估的方法。
成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論：商品的價(jià)格是根據(jù)其生產(chǎn)所必要的費(fèi)用決定的。
假設(shè)開發(fā)法是根據(jù)估價(jià)對(duì)象預(yù)期開發(fā)玩成后的價(jià)值來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。具體的說(shuō)，假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測(cè)估價(jià)兌現(xiàn)開發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得的利潤(rùn)，然后將開發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。
四、估價(jià)測(cè)算過(guò)程
（一）假設(shè)開發(fā)法
估圖書館2024年5月15日的建筑物重置價(jià)格。圖書館共五層，總建筑面積為12526m2，建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，并調(diào)查到該重置價(jià)格所需要的有掛數(shù)據(jù)如下：建筑安裝工程費(fèi)為1200元／m2，專業(yè)費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)的6%，管理費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)和專業(yè)費(fèi)之和的3%，銷售費(fèi)用為售價(jià)的3%，投資利息：開發(fā)經(jīng)營(yíng)期為2年，費(fèi)用第一年投入60%，第二年投入40%；年利率為5.76%，銷售稅費(fèi)為售價(jià)的5.53%，開發(fā)利潤(rùn)為投資利潤(rùn)的20%。解:設(shè)該圖書館的重新構(gòu)建總價(jià)值為v，估算如下：
1、建筑安裝工程費(fèi)=1200*12526=15031200元
2、專業(yè)費(fèi)用=15031200*6%=901872元
3、管理費(fèi)=（901872+15031200）*3%=477992.16元
4、銷售費(fèi)=v*3%
5、以上4項(xiàng)之和=16411064.16+0.03v
6、投資利息=（15031200+901872+477992.16+0.03v）*［60%*（1+5.76%）＾1.5+40%*（1+5.76%）＾0.5-1］=（16411064.16+0.03v）*0.06=984663.85+0.0018v元
7、銷售稅費(fèi)=v*5.53%
8、開發(fā)利潤(rùn)=（984663.85+0.0018v）*20%=196932.77+0.00036v元
9、v=16411064.16+0.03v+984663.85+0.0018v+0.0553v+1969 32.77+0.00036v元
v=19278783.15元
建筑物重置單價(jià)=1539.1元／m2
（二）收益法
圖書館是1989年建成的，假設(shè)使用期限為70年，那么到2024年已使用了23年，還剩47年，日過(guò)出租的話，預(yù)測(cè)圖書館正常情況下每年的凈收益為563829.78元，該嘞房地產(chǎn)的報(bào)酬率為1.375%，計(jì)算圖書館的收益價(jià)值。
解：該圖書館的收益價(jià)值計(jì)算如下： v=a／y［1-1／(1+y)^n］
v=563829.78／1.375%*［1-1／(1+1.375%)^47］=19272727.27元
建筑物重置單價(jià)=1538.62元／m2
附 件
1、估價(jià)對(duì)象《房屋所有權(quán)證》（復(fù)印件）
2、估價(jià)對(duì)象《國(guó)有土地使用權(quán)證》（復(fù)印件）
3、委托人身份證（復(fù)印件）
4、失地查勘相片（原件）
房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告有效期篇二
中 關(guān) 村:房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告
日期：2011-09-09附件下載
北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 65 號(hào)街區(qū)永昌南路 2 號(hào)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告
房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告
估價(jià)項(xiàng)目名稱:北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)金光北街 1 號(hào)北京華素制
藥股份有限公司工業(yè)房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告
委 托 方:北京華素制藥股份有限公司
估 價(jià) 機(jī) 構(gòu):杜鳴聯(lián)合房地產(chǎn)評(píng)估(北京)有限公司
估 價(jià) 人 員:劉曉娣、于紅、武秒珍、楊麗穎
估價(jià)作業(yè)日期:2011 年 8 月 5 日至 2011 年 8 月 8 日
估價(jià)報(bào)告編號(hào):京杜鳴估 g 字[2011]
北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)金光北街 1 號(hào)北京華素制藥股份有限公司工業(yè)房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告
目 錄
致
委
托
方
函........................................................................................1 估
價(jià)
師
聲
明........................................................................................3 估價(jià)的假
設(shè)
和
限
制
條件...........................................................................4 估
價(jià)
結(jié)
果
報(bào)
告.................................................................................6 一、委
托方..........................................................................................6 二、估
價(jià)
機(jī)構(gòu)......................................................................................6 三、估
價(jià)
對(duì)象......................................................................................6 四、估
價(jià)
目的....................................................................................10 五、估
價(jià)
時(shí)點(diǎn)....................................................................................11 六、價(jià)
值
定義....................................................................................11 七、估
價(jià)
原則....................................................................................11 八、估
價(jià)
依據(jù)....................................................................................11 九、估
價(jià)
方法....................................................................................12 十、估
價(jià)
結(jié)果....................................................................................13 十一、估
價(jià)
人員...............................................................................13 十二、估
價(jià)
作
業(yè)期...........................................................................14
十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期.......................................................14
十四、變現(xiàn)能力分析.......................................................................14
十五、有關(guān)說(shuō)明與建議...................................................................15 估
價(jià)
技
術(shù)
報(bào)
告...............................................................................16
一、個(gè)
別
因
素
分析...........................................................................16
二、區(qū)
域
因
素
分析...........................................................................16
三、市
場(chǎng)
背
景
分析...........................................................................19
四、最高最佳使用分析...................................................................24
五、估
價(jià)
方
法
選用...........................................................................25
六、估
價(jià)
測(cè)
算
過(guò)程...........................................................................25 七、估
價(jià)
結(jié)果....................................................................................32 附
件......................................................................................................34
北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)金光北街 1 號(hào)北京華素制藥股份有限公司工業(yè)房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告
致 委 托 方 函
北京華素制藥股份有限公司: 受貴公司委托,我公司對(duì)位于北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)金光北街 1 號(hào)北
京華素制藥股份有限公司工業(yè)房地產(chǎn)(以下簡(jiǎn)稱估價(jià)對(duì)象)的抵押價(jià)
值進(jìn)行了估價(jià)。
估價(jià)對(duì)象:北京華素制藥股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱委托方)擁有的位于北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)金光北街 1 號(hào)北京華素制藥股份有限公司
工業(yè)房地產(chǎn),即建筑面積 18787.80平方米的房屋所有權(quán)及相應(yīng)的剩
余土地使用年限為 34.13 年的 37213.70平方米工業(yè)用途出讓國(guó)有土地 使用權(quán)。
估價(jià)目的:為確定房地產(chǎn)擬抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估估
價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)抵押價(jià)值。
估價(jià)時(shí)點(diǎn):2011 年 7 月 28 日。
估價(jià)依據(jù):全國(guó)人大常委會(huì)、國(guó)務(wù)院、建設(shè)部、國(guó)土資源部以及
北京市人民政府有關(guān)部門頒布的有關(guān)法律、法規(guī)和政策文件;中華人
民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) gb/t50291—1999《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》;建設(shè)部、人行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布的《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》;委托方提供的有
關(guān)資料;我公司所掌握的北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)資料及估價(jià)人員實(shí)
地查勘、調(diào)查所獲取的資料。
估價(jià)結(jié)果:估價(jià)人員根據(jù)特定的估價(jià)目的,遵循公認(rèn)的估價(jià)原則, 按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)程序,選用適宜的估價(jià)方法,在對(duì)影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值
因素進(jìn)行綜合分析的基礎(chǔ)上,確定:北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)金光北街 1 號(hào)北京華素制藥股份有限公司工業(yè)房地產(chǎn),即建筑面積 18787.80 平方米的房屋所有權(quán)及相應(yīng)的剩余土地使用年限為 34.13 年的
37213.70平方米工業(yè)用途出讓國(guó)有土地使用權(quán)在 2011 年 7 月 28 日的估價(jià)結(jié)果:
1、市場(chǎng)價(jià)值估價(jià)結(jié)果
市場(chǎng)價(jià)值估價(jià)結(jié)果總價(jià)為 7324 萬(wàn)元人民幣。
北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)金光北街 1 號(hào)北京華素制藥股份有限公司工業(yè)房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告
2、估價(jià)人員所知悉的法定優(yōu)先受償款
根據(jù)委托方提供的《國(guó)有土地使用證》、《房屋所有權(quán)證》及相關(guān)
人員介紹,估價(jià)對(duì)象設(shè)定有抵押權(quán),權(quán)利人為中國(guó)建設(shè)銀行股份有限
公司北京石景山支行,權(quán)利價(jià)值為人民幣 7120 萬(wàn)元整,設(shè)定日期為 2010 年 12 月 9 日。截至估價(jià)時(shí)點(diǎn),上述抵押登記尚未注銷。本次估
價(jià)未考慮抵押權(quán)對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響,估價(jià)對(duì)象再次抵押時(shí)以上述抵押
登記已注銷為假設(shè)前提。
截至估價(jià)時(shí)點(diǎn),除上述抵押權(quán)外,估價(jià)人員未知悉估價(jià)對(duì)象可能 存在的其他優(yōu)先于抵押權(quán)的法定優(yōu)先受償款。
3、抵押價(jià)值估價(jià)結(jié)果
抵押價(jià)值總價(jià)為人民幣7324萬(wàn)元(大寫:人民幣柒仟叁佰貳拾肆
萬(wàn)元整)。具體見表: 估價(jià)結(jié)果一覽表
土地使用權(quán)價(jià)值 建筑物所有權(quán)價(jià)值 房地產(chǎn)價(jià)值
總建筑 土地使
平均地平均樓面平均樓
抵押物名稱 面積 用權(quán)面 總價(jià) 總價(jià)
面單價(jià) 單價(jià)(元/ 面單價(jià)(㎡)積(㎡)(萬(wàn)元)(萬(wàn)元)(萬(wàn)元)(元/㎡)㎡)(元/㎡)北京市房山區(qū)良
總價(jià) 鄉(xiāng)金光北街 1 號(hào)
北京華素制藥股 18787.80 37213.70
3585
963
3739
1990 7324 3898 份有限公司工業(yè)
房地產(chǎn)
估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期:2011 年 8 月 8 日至 2024 年 8 月 7 日
提交估價(jià)報(bào)告的份數(shù):共 4 份
杜鳴聯(lián)合房地產(chǎn)評(píng)估(北京)有限公司
法定代表人簽字: 2011 年 8 月 8 日
北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)金光北街 1 號(hào)北京華素制藥股份有限公司工業(yè)房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告
估 價(jià) 師 聲 明
我們保證,在我們的職業(yè)道德、專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)的最佳范圍內(nèi):
1、本估價(jià)報(bào)告的內(nèi)容是真實(shí)、準(zhǔn)確、完整的,沒有虛假記錄、誤導(dǎo)性陳述和重大遺漏。
2、本估價(jià)報(bào)告的分析、意見和結(jié)論,是我們獨(dú)立、客觀、公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論,但要受到本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限
制條件的限制和影響。
3、我們與本估價(jià)報(bào)告的估價(jià)對(duì)象沒有任何利害關(guān)系;對(duì)與該估
價(jià)對(duì)象相關(guān)的各方當(dāng)事人沒有任何偏見,也沒有任何個(gè)人利害關(guān)系。
4、我們是依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(gb/t50291—1999)的規(guī)定進(jìn)行分析,形成意見和結(jié)論,撰寫本估
價(jià)報(bào)告。
5、我們已對(duì)本估價(jià)報(bào)告的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘。
6、我們?cè)诒竟纼r(jià)項(xiàng)目中沒有得到本公司以外的他人的重要專業(yè)
幫助。
報(bào)告編制人員 資格及證號(hào) 簽名蓋章
劉曉娣 中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師
估價(jià)師注冊(cè)證號(hào):1120040062 于 紅 中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師
估價(jià)師注冊(cè)證號(hào):1120050057 武秒珍
楊麗穎
北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)金光北街 1 號(hào)北京華素制藥股份有限公司工業(yè)房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告
估價(jià)的假設(shè)和限制條件
1、本次估價(jià)是以估價(jià)對(duì)象能夠按照法定用途和現(xiàn)狀最高最佳用
途持續(xù)有效使用為假設(shè)前提。
2、本次估價(jià)是以提供給估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)對(duì)象房屋所有權(quán)及相應(yīng)的出讓國(guó)有土地使用權(quán)不存在共有權(quán)人,且無(wú)權(quán)屬糾紛為假設(shè)前提。
3、根據(jù)抵押當(dāng)事人提供給估價(jià)機(jī)構(gòu)的有關(guān)資料,并經(jīng)估價(jià)師了 解知悉的估價(jià)對(duì)象房屋所有權(quán)及出讓國(guó)有土地使用權(quán)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)存
在抵押權(quán),本次估價(jià)以估價(jià)對(duì)象再次抵押前該抵押登記注銷為假設(shè)前
提。截至估價(jià)時(shí)點(diǎn),除上述抵押權(quán)外,估價(jià)人員未知悉估價(jià)對(duì)象可能
存在的其他優(yōu)先于抵押權(quán)的法定優(yōu)先受償款。
4、本報(bào)告以委托方不存在欠繳營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育
費(fèi)附加、增值稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅等稅費(fèi)和拖欠職工工資及勞動(dòng)
保險(xiǎn)為假設(shè)前提。
5、以依法取得的國(guó)有土地上的房屋抵押的,該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押。
6、本次估價(jià)是以估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)及抵押期間未有任何方式的租售情況為假設(shè)前提。
7、本報(bào)告所得出的估價(jià)結(jié)果內(nèi)涵包含房地產(chǎn)、附著于房地產(chǎn)內(nèi)
部不可移動(dòng)或?yàn)闈M足使用功能必須配備的設(shè)施、設(shè)備的價(jià)值,不包含
可移動(dòng)的家具等生活物品的價(jià)值。
8、設(shè)定估價(jià)對(duì)象為符合法律、法規(guī)規(guī)定,在市場(chǎng)上可轉(zhuǎn)讓和可
進(jìn)行抵押登記的房地產(chǎn)為限制條件。
9、估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對(duì)象在 2011 年 7 月 28 日的公開市場(chǎng)價(jià)值減
去估價(jià)師已知悉的法定優(yōu)先受償款,其公開市場(chǎng)價(jià)值為在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的下列交易條件下最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格:(1)交易雙方是自愿地進(jìn)行交易的;(2)交易雙方進(jìn)行交易的目的是追求自身利益的最大化;(3)交易雙方具有必要的專業(yè)知識(shí),并了解交易對(duì)象;(4)交易雙方掌握必要的市場(chǎng)信息;
北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)金光北街 1 號(hào)北京華素制藥股份有限公司工業(yè)房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告(5)交易雙方有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易;(6)不存在特殊買者的附加出價(jià)。
10、一旦發(fā)生抵押人不能履行債務(wù),抵押權(quán)人須將抵押物拍賣清
房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告有效期篇三
房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告
估價(jià)項(xiàng)目名稱：濟(jì)南市歷下區(qū)甸柳新村三區(qū)11號(hào)樓2單元202室
委托方：吳錫仁
估價(jià)方：
估價(jià)人員：
估價(jià)作業(yè)日期：2010年10月14日至2010年10月14日
估價(jià)報(bào)告編號(hào)：
１
目 錄
一、致委托方函
二、估價(jià)師聲明
三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件
四、估價(jià)結(jié)果報(bào)告
五、附件
２
致 委 托 方 函
吳錫仁：
受您委托，我們秉承獨(dú)立、客觀、公正、科學(xué)的原則，對(duì)濟(jì)南市歷下區(qū)甸柳新村三區(qū)11號(hào)樓2單元202室房地產(chǎn)（建筑面積為46.27平方米）的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估測(cè)算，最終確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2010年10月14日的市場(chǎng)價(jià)值為 元，人民幣大寫: 萬(wàn)元整；單位建筑面積價(jià)格為 元/平方米。
此致
隨函附奉評(píng)估報(bào)告
濟(jì)南世紀(jì)華邦房產(chǎn)信息咨詢有限公司
二0一0年十月十四日
３
估 價(jià) 師 聲 明
我們鄭重聲明： 我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。2 本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。
我們已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘并作了記錄。沒有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供了重要專業(yè)幫助。7 委托方對(duì)其所提供資料的真實(shí)性、準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。
8、使用本報(bào)告，請(qǐng)注意估價(jià)的假設(shè)和限制條件及報(bào)告說(shuō)明。
估價(jià)師簽名
４
估價(jià)的假設(shè)和限制條件
1、委托估價(jià)方對(duì)其所提供的申報(bào)資料及相關(guān)資料、各種數(shù)據(jù)的真實(shí)性和可靠性負(fù)責(zé)，并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。若由于委托估價(jià)方提供虛假的情況和資料致使房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果失實(shí)，委托估價(jià)方應(yīng)負(fù)完全責(zé)任。
2、本估價(jià)報(bào)告中所采用計(jì)算的土地使用權(quán)面積、房屋建筑面積是依據(jù)委托方所提供的資料中所顯示的，其真實(shí)性準(zhǔn)確性由委托方負(fù)責(zé)。
3、任何有關(guān)估價(jià)對(duì)象的運(yùn)作方式，程序應(yīng)符合國(guó)家、地方的有關(guān)法律。法規(guī)、文件、政策等，特別是符合建設(shè)、規(guī)劃、房地產(chǎn)主管部門所頒布的法律、法規(guī)、文件、政策等。在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)為公開、平等、自愿的交易市場(chǎng)。
4、本報(bào)告所估價(jià)的房地產(chǎn)抵押價(jià)值，是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的正常的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，在正常的市場(chǎng)價(jià)格的基礎(chǔ)上的估價(jià)價(jià)格。但由于房地產(chǎn)抵押擔(dān)保的時(shí)間的延續(xù)性，本報(bào)告未考慮未來(lái)市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)制處分等因素對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值的不利影響。在短期強(qiáng)制處分的情況下，房地產(chǎn)的處分價(jià)格一般要低于房地產(chǎn)正常的市場(chǎng)價(jià)格。
5、本報(bào)告僅供所述評(píng)估目的提供參考依據(jù)，未經(jīng)同意，不得用作其他用途。
５
6、本房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告及其相關(guān)的房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告有效期為一年，即從2010年10月14日至2010年10月13日。在報(bào)告有效期內(nèi)，如果房地產(chǎn)的作價(jià)標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生重大變化，并對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值產(chǎn)生明顯影響時(shí)，應(yīng)重新進(jìn)行估價(jià)。
６
房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告
一、委托方：吳錫仁
二、估價(jià)方：濟(jì)南世紀(jì)華邦房產(chǎn)信息咨詢有限公司
三、估價(jià)對(duì)象：
1、權(quán)屬狀況
估價(jià)對(duì)象為歷下區(qū)甸柳新村三區(qū)11號(hào)樓2單元202室房地產(chǎn)，《房屋所有權(quán)證》號(hào)為：濟(jì)房權(quán)證 字第 號(hào)；產(chǎn)別：私有房產(chǎn)；設(shè)計(jì)用途為住宅；房屋所有人為
2、建筑物狀況
歷下區(qū)甸柳新村三區(qū)11號(hào)樓為混合結(jié)構(gòu)6層建筑，建成于1985年，外墻為水刷石，設(shè)計(jì)用途為住宅。
3、估價(jià)對(duì)象房屋狀況
估價(jià)對(duì)象為歷下區(qū)甸柳新村三區(qū)11號(hào)樓2單元202室房地產(chǎn)，建筑面積為46.27平方米。室內(nèi)未裝修，水、電齊全，煤氣入戶
4、地理位置與周圍環(huán)境
估價(jià)對(duì)象位于歷下區(qū)甸柳新村三區(qū)11號(hào)樓，周邊有三慶燕柳園、中潤(rùn)世紀(jì)城、吉祥苑小區(qū)等高檔社區(qū)，以及銀座超市、東外環(huán)小
７ 商品市場(chǎng)、甸柳吉祥苑菜市場(chǎng)、山東銀座圣洋物流中心、魯全農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等場(chǎng)所。項(xiàng)目文化教育配套條件優(yōu)越。周邊有燕山小學(xué)、甸柳一小、甸柳一中、燕山中學(xué)、以及省旅游學(xué)校和山東政法學(xué)院、山東經(jīng)濟(jì)學(xué)院等各大知名高校。18路、49路、k50、k96、119路公交車通達(dá)，交通方便。
四、估價(jià)目的：為房地產(chǎn)贈(zèng)與及買賣提供價(jià)值參考依據(jù)
五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)：2010年10月14日
六、價(jià)值定義：
本報(bào)告中所稱的房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格是指委估房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)對(duì)應(yīng)于本報(bào)告書所列估價(jià)目的及估價(jià)的假設(shè)和限制條件下的市場(chǎng)價(jià)格。房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格是指房地產(chǎn)的交換和買賣是在公開和競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)上進(jìn)行的，而且買賣雙方都是慎重、平等、自愿的行為，其價(jià)格是公允的。
由于委估房地產(chǎn)是由土地和房屋兩部分組成，本報(bào)告書所稱的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格是指該房地產(chǎn)的綜合價(jià)值，包括房屋建筑占用土地使用權(quán)的分?jǐn)們r(jià)值、房屋建筑的價(jià)值及基礎(chǔ)配套設(shè)施的分?jǐn)們r(jià)值。對(duì)于土地是按住宅用地土地使用權(quán)限價(jià)值進(jìn)行評(píng)估的，而房屋建筑則是按所有權(quán)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估的。
七、估價(jià)依據(jù)：
1、國(guó)家建設(shè)部、國(guó)土資源部及濟(jì)南市人民政府頒發(fā)的有關(guān)政策、８ 法規(guī)文件；
2、中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》；
3、委托方提供的房屋所有權(quán)證；
4、濟(jì)南市基準(zhǔn)地價(jià)等相關(guān)資料；
5、評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘察獲取的數(shù)據(jù)和資料。
八、估價(jià)原則：
本估價(jià)報(bào)告在遵循客觀、公正、科學(xué)、合理的基本原則下，結(jié)合估價(jià)目的對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行估價(jià)。具體依據(jù)如下估價(jià)原則：
合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。
九、估價(jià)方法：
根據(jù)估價(jià)目的及估價(jià)對(duì)象的狀況，分別采取不同的估價(jià)方法。估價(jià)方法通常有市場(chǎng)比較法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法四種。本次對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，宜采用 法估價(jià)。先求取假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值，然后再減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。
成本法是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)以開發(fā)或建造估價(jià)對(duì)象所需要的各項(xiàng)成本費(fèi)用之和為基礎(chǔ)，再加上正常利潤(rùn)和稅金，得出估價(jià)對(duì)象的重置價(jià)格，然后再扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。
十、估價(jià)結(jié)果：
估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)規(guī)范，采用了科學(xué)的估價(jià)方法，在現(xiàn)場(chǎng)勘察的
９ 基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)認(rèn)真測(cè)算，最終確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2010年10月14日的市場(chǎng)價(jià)值為 元，人民幣大寫: 萬(wàn)元整；單位建筑面積價(jià)格為 元/平方米。
十一、估價(jià)人員
十二、估價(jià)作業(yè)日期：
2010年10月14日至2010年10月14日
十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期： 2010年10月14日—2011年10月13日
濟(jì)南世紀(jì)華邦房產(chǎn)信息咨詢有限公司
二0一0年十月十四日
１０
附件
１１ 《房屋所有權(quán)證》復(fù)印件
房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告有效期篇四
《房地產(chǎn)估價(jià)》課程設(shè)計(jì)任務(wù)書
二、估價(jià)調(diào)查對(duì)象：
本次課程設(shè)計(jì)內(nèi)容為合肥大溪地某層辦公場(chǎng)所的估價(jià)。項(xiàng)目位于合肥蜀山區(qū)黃山路以北，岳西路以西，西臨永久綠化帶“大溪地”項(xiàng)目開發(fā)充分利用了坡地的地形優(yōu)勢(shì)，各組團(tuán)空間錯(cuò)落有致，層次豐富，力求為置業(yè)者營(yíng)造一個(gè)舒適、安全、生態(tài)、時(shí)尚的居住區(qū)。大溪地國(guó)際block街區(qū)，是以大溪地人文精神與理想人居的全新構(gòu)想，創(chuàng)建的一種符合國(guó)際文明居住標(biāo)準(zhǔn)的新型居住模式，包括花園洋房、多層、小高層、高層等多種住宅形態(tài)，soho公寓、ieo型總部辦公樓、酒店、主力商業(yè)店、步行街、體育館、藝術(shù)館、兒童游樂中心、幼兒園、中小學(xué)等完善設(shè)施，是一個(gè)超大型開放式綜合國(guó)際街區(qū)，充分體現(xiàn)未來(lái)居住標(biāo)準(zhǔn)。小區(qū)內(nèi)部有百米風(fēng)情步行街，9300多平米的藝術(shù)館、體育館、名牌小學(xué)、合肥50中、2所幼兒園、綜合商場(chǎng)有家樂福超市、好又多超市、合肥協(xié)和醫(yī)院、中西醫(yī)院結(jié)合醫(yī)院、炮院醫(yī)院、105醫(yī)院、合肥腦科醫(yī)院等基本配套設(shè)施。園林景觀:9300多平米的藝術(shù)館、“大溪地”項(xiàng)目開發(fā)將充分利用坡地的地形優(yōu)勢(shì)，各組團(tuán)空間錯(cuò)落有致，層次豐富，力求為置業(yè)者營(yíng)造一個(gè)舒適、安全、生態(tài)、時(shí)尚的居住區(qū)。
三、課程設(shè)計(jì)進(jìn)度計(jì)劃：
2011年12月19、20日————收集資料 2011年12月21日——— 計(jì)算
2011年12月22、23日————撰寫估價(jià)報(bào)告
四、課程設(shè)計(jì)實(shí)施途徑：
（一）、運(yùn)用收益法估價(jià)應(yīng)按下列步驟進(jìn)行：
1、搜集有關(guān)收入和費(fèi)用的資料;
2、估算潛在毛收入;
3、估算有效毛收入;
4、估算運(yùn)營(yíng)費(fèi)用;
5、估算凈收益;
6、選用適當(dāng)?shù)馁Y本比率;
7、選用適宜的計(jì)算公式求出收益價(jià)格。
（二）、凈收益應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的具體情況，按下列規(guī)定求?。?/p>
出租型房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)租賃資料計(jì)算凈收益，凈收益為租賃收入扣除維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)和稅金。租賃收入包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入。維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)和稅金應(yīng)根據(jù)租賃契約規(guī)定的租金涵義決定取舍。若保證合法、安全、正常使用所需的費(fèi)用都由出租方承擔(dān)，應(yīng)將四項(xiàng)費(fèi)用全部扣除;若維修、管理等費(fèi)用全部或部分由承租方負(fù)擔(dān)，應(yīng)對(duì)四項(xiàng)費(fèi)用中的部分項(xiàng)目作相應(yīng)調(diào)整。
（三）、估價(jià)中采用的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用或凈收益，除有租約限制的之外，都應(yīng)采用正?？陀^的數(shù)據(jù)。有租約限制的，租約期內(nèi)的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金應(yīng)采用正?？陀^的租金。利用估價(jià)對(duì)象本身的資料直接推算出的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用或凈收益，應(yīng)與類似房地產(chǎn)的正常情況下的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用或凈收益進(jìn)行比較。若與正常客觀的情況不符，應(yīng)進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整修正，使其成為正?？陀^的。
（四）、在求取凈收益時(shí)，應(yīng)根據(jù)凈收益過(guò)去、現(xiàn)在、未來(lái)的變動(dòng)情況及可獲收益的年限，確定未來(lái)凈收益流量，并判斷該未來(lái)凈收益流量屬于下列哪種類型：1每年基本上固定不變;2每年基本上按某個(gè)固走的數(shù)額遞增或遞減;3每年基本上按某個(gè)固定的比率遞增或遞減;4其他有規(guī)則的變動(dòng)情形。
（五）、資本化率應(yīng)按下列方法分析確定：
l市場(chǎng)提取法：應(yīng)搜集市場(chǎng)上三宗以上類似房地產(chǎn)的價(jià)格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的收益法計(jì)算公式，求出資本化率。
2安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法：以安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值作為資本化率。安全利率可選用同一時(shí)期的一年期國(guó)債年利率或中國(guó)人民銀行公布的一年定期存款年利率;風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及未來(lái)預(yù)測(cè)、估價(jià)對(duì)象的用途及新舊程度等確定。
3復(fù)合投資收益率法：將購(gòu)買房地產(chǎn)的抵押貸款收益率與自有資本收益率的加權(quán)平均數(shù)作為資本化率，按下式計(jì)算：r= m·rm +(1-m)re(5)式中r ——資本化率(%);m——貸款價(jià)值比率(%)，低押貸款額占房地產(chǎn)價(jià)值的比率;rm——抵押貸款資本化率(%)，第一年還本息額與抵押貸款額的比率;re——自有資本要求的正常收益率(%)。
4投資收益率排序插入法：找出相關(guān)投資類型及其收益率、風(fēng)險(xiǎn)程度，按風(fēng)險(xiǎn)大小排序，將估價(jià)對(duì)象與這些投資的風(fēng)險(xiǎn)程度進(jìn)行比較，判斷、確定資本化率。
（六）、資本化率分為綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率，他們之間的關(guān)系應(yīng)按下式確定：ro=l*rl+b*rb(6)式中ro——綜合資本化率(%)，適用于土地與建筑物合一的估價(jià);rl——土地資本化率(%)，適用于土地資本估價(jià);rb——建筑物資本化率(%)，適用于建筑物估價(jià);l——土地價(jià)值占房地產(chǎn)價(jià)值的比率(%);b——建筑物價(jià)值占房地價(jià)值的比率(%)，l+b+100%.（七）、計(jì)算收益價(jià)格時(shí)應(yīng)根據(jù)未來(lái)凈收益流量的類型，選用對(duì)應(yīng)的收益法計(jì)算公式。
（八）、對(duì)于單獨(dú)土地和單獨(dú)建筑物的估價(jià)，應(yīng)分別根據(jù)土地使用權(quán)年限和建筑物耐用年限確定未來(lái)可獲收益的年限，選用對(duì)應(yīng)的有效年限收益法計(jì)算公式，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷。對(duì)于土地與建筑物合一的估價(jià)對(duì)象，當(dāng)建筑物耐用年限長(zhǎng)于或等于土地使用權(quán)年限時(shí)，應(yīng)根據(jù)土地使用權(quán)年限確定未來(lái)可獲收益的年限，選用對(duì)應(yīng)的有效年的收益法計(jì)算公式，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊的土地取得費(fèi)用的攤銷。對(duì)于土地與建筑物合一的估價(jià)對(duì)象，當(dāng)建筑物耐用年限短于使用權(quán)年限時(shí)，可采用下列方式之一處理：1先根據(jù)建筑物耐用年限確定未來(lái)可獲收益的年限，選用對(duì)應(yīng)的有效年的收益法計(jì)算公式，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷;然后再加上土地使用權(quán)年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限價(jià)值的折現(xiàn)值。2將未來(lái)可獲收益的年限設(shè)想為無(wú)限年，選用無(wú)限年的收益法計(jì)算公式，凈收益中應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷。
房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告
估價(jià)項(xiàng)目名稱：合肥大溪地某層辦公場(chǎng)所 委托方：合肥某大溪地客戶經(jīng)理 估價(jià)方： 估價(jià)人員：
估價(jià)作業(yè)日期
第一篇 前言
致委托方函 ××客戶經(jīng)理：
根據(jù)委托，我們對(duì)您合肥大溪地某層辦公場(chǎng)所在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2011-12-21的房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。評(píng)估的目的是為您的住房者提供價(jià)格參考。
估價(jià)人員根據(jù)估計(jì)目的，遵循估價(jià)原則，經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)查和實(shí)地查勘，遵照《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》及其他相關(guān)法規(guī)，選用收益法和市場(chǎng)比較法進(jìn)行了評(píng)定估算，確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的公開市場(chǎng)價(jià)值總額為849911.64元，平均市場(chǎng)單價(jià)4721元/m2。
此致
2011-12-20
模擬法定代表人： 估價(jià)師聲明 我們鄭重聲明：
1.我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。
2.本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限
3.我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有利害關(guān)系和偏見。
4.我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告
5.我們已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘。6.沒有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供重要專業(yè)幫助。
7.如未得本公司的書面許可，本估值報(bào)告書的全文或任何部份內(nèi)容或任何注釋，均不能以任何形式刊載于任何文件、通函或聲明。
8.最后，根據(jù)本公司的一貫做法，我們必須申明，本估值報(bào)告書僅供委托
方使用，本公司不承擔(dān)對(duì)任何第三者對(duì)本報(bào)告書的全文或任何部份內(nèi)容的任何責(zé)任。
模擬房地產(chǎn)估價(jià)師： 估價(jià)的假設(shè)和限制條件
1.鑒于同一估價(jià)對(duì)象，估價(jià)目的不同，估價(jià)依據(jù)以及采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)會(huì)有所不同，評(píng)估出的客觀合理價(jià)格或價(jià)值也會(huì)有所不同。本次估價(jià)報(bào)告的估價(jià)結(jié)果所體現(xiàn)的是估價(jià)對(duì)象在完整權(quán)利狀態(tài)下的現(xiàn)有價(jià)值，為委托方地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓提供參考依據(jù)。因此，本估價(jià)報(bào)告的估價(jià)結(jié)果僅作為委托方確定估價(jià)對(duì)象在沒有他項(xiàng)權(quán)利約束條件下現(xiàn)有價(jià)值的參考依據(jù)。
2.本次估價(jià)基于委托方所提供的全部資料具備真實(shí)性和合法性，且該估價(jià)對(duì)象具有完整和合法的產(chǎn)權(quán)之前提進(jìn)行估價(jià)。僅在此前提下，本估價(jià)報(bào)告的估價(jià)結(jié)果才能有效地體現(xiàn)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的實(shí)有的公開市場(chǎng)價(jià)值。委托方保證所提供的全部資料具備真實(shí)性與合法性，并對(duì)此承擔(dān)全部責(zé)任。
3.本次估價(jià)基于目前及未來(lái)的社會(huì)政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)市場(chǎng)是正常穩(wěn)定的前提進(jìn)行估價(jià)，即本次估價(jià)中所涉及的房地產(chǎn)之價(jià)格、成本、稅額等都是根據(jù)當(dāng)前市場(chǎng)狀況確定的，均不考慮未來(lái)的變動(dòng)。對(duì)于估價(jià)對(duì)象的年收益視為恒定不變，且不考慮資本化率每年的波動(dòng)。
4.房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果具有很強(qiáng)的時(shí)效性，因此，本次估價(jià)的估價(jià)結(jié)果是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，不能將該估價(jià)結(jié)果作為估價(jià)對(duì)象在其他時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。
5.根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，本報(bào)告的估價(jià)結(jié)果體現(xiàn)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的實(shí)有的公開市場(chǎng)價(jià)值。
6.未經(jīng)估價(jià)方書面同意，任何單位或個(gè)人不得將本估價(jià)報(bào)告的全部或部分及任何參考資料于公開發(fā)表的文件、通告或報(bào)告中引用，亦不得以任何形式公開發(fā)表。
7.報(bào)告中所使用的貨幣為人民幣。
第二篇
估價(jià)結(jié)果報(bào)告
委托方：合肥大溪地客戶經(jīng)理
模擬法定代表人：×××
寫字樓：合肥國(guó)大溪地××層××號(hào) 估價(jià)方： 模擬法定代表人： 住所 估價(jià)對(duì)象
名稱：合肥大溪地某層辦公場(chǎng)所 坐落：合肥大溪地 建筑面積：180平方米； 建筑結(jié)構(gòu)：框架剪力墻結(jié)構(gòu)
裝修情況：外墻： 涂料，干掛石材 供暖： 無(wú) 大堂： 無(wú) 內(nèi)墻： 毛坯 門： 暫無(wú)資料 窗： 雙層真空玻璃
設(shè)施設(shè)備：供氣： 天然氣 供電： 市政供電，一戶一表 廚房： 毛坯 有線(數(shù)字)電視： 有有線電視接口 供水： 市政供水 通訊： 電信 衛(wèi)生間： 毛坯 消防： 按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) 寬帶： 電信。工程質(zhì)量：經(jīng)驗(yàn)收合格 竣工日期：2009年×月×日
維修保養(yǎng)情況：物業(yè)維護(hù)及住戶保養(yǎng)情況良好 基礎(chǔ)設(shè)施：水電、煤氣、有線電視、網(wǎng)絡(luò)等齊全
周邊設(shè)施：合肥大溪地某層辦公場(chǎng)所位于合肥蜀山區(qū)黃山路以北，岳西路以西，西臨永久綠化帶“大溪地”項(xiàng)目開發(fā)充分利用了坡地的地形優(yōu)勢(shì)，各組團(tuán)空間錯(cuò)落有致，層次豐富，力求為置業(yè)者營(yíng)造一個(gè)舒適、安全、生態(tài)、時(shí)尚的居住區(qū)。估價(jià)目的
為該業(yè)主出租辦公樓提供有效參考。估價(jià)時(shí)點(diǎn)
2011年12月21日 價(jià)值定義
本次估價(jià)采用收益法來(lái)確定其市場(chǎng)價(jià)值。估價(jià)依據(jù)
1．國(guó)家和合肥市有關(guān)的法律法規(guī)
（1）《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理辦法》（2）《中華人民共和國(guó)土地管理法》（3）《合肥市土地管理辦法》 2．合肥市蜀山區(qū)規(guī)劃詳圖 3． 委托方提供的有關(guān)資料（1）估價(jià)委托書（2）購(gòu)房合同（3）產(chǎn)權(quán)證明
4．估價(jià)人員向有關(guān)部門查詢、市場(chǎng)調(diào)查和現(xiàn)場(chǎng)勘查收集的資料。估價(jià)原則
本次房地產(chǎn)估價(jià)遵循以下原則: 1．合法原則，應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法使用、合法處分為前提估價(jià)。2．最高最佳使用原則，應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提估價(jià)。3．替代原則，要求估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。
估價(jià)方法
根據(jù)收益法對(duì)本棟辦公場(chǎng)所進(jìn)行估計(jì)，最終得到待估房地產(chǎn)的價(jià)格。估價(jià)結(jié)果
合肥大溪地某層辦公場(chǎng)所于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2011-12-21在價(jià)值定義設(shè)定條件下房地產(chǎn)的價(jià)值為：市場(chǎng)價(jià)值總額為849911.64元，平均市場(chǎng)單價(jià)4721元/m2。
估價(jià)人員： 估價(jià)作業(yè)日期：
第三篇 估價(jià)技術(shù)報(bào)告
一、估價(jià)方法選用：
由于有較多的可比對(duì)象，本次估價(jià)選用的是收益法。
二、估價(jià)測(cè)算過(guò)程：
（一）、根據(jù)估價(jià)對(duì)象狀況：
合肥大溪地某層辦公場(chǎng)所180平米，框架剪力墻結(jié)構(gòu)，土地使用年限為50
年，從2004年12月22日算起。
估價(jià)需要：評(píng)估該商鋪2011年12月22日的購(gòu)買價(jià)格。估價(jià)過(guò)程：
1、選擇估價(jià)方法：
該宗房地產(chǎn)是出租的寫字樓，為收益型房地產(chǎn)，適用收益法估價(jià)，故選用收益法。具體是選用收益法中的報(bào)酬資本化法，公式為：v=∑ai／(1+y)i
2、搜集有關(guān)資料。通過(guò)調(diào)查了解，并與類似寫字樓的正常租金、出租率、經(jīng)常費(fèi)進(jìn)行比較分析，得出了估價(jià)對(duì)象的有關(guān)情況和正?？陀^的數(shù)據(jù)如下：
（1）可供出租的面積為180㎡.（2）月租金為50元/㎡.（3）出租率年平均為100%。
（4）經(jīng)常費(fèi)平均每月210元，包括人員工資、水、電、空調(diào)、維修、清潔、保安等費(fèi)用。
（5）房產(chǎn)稅以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)，稅率為12%。（6）其他稅費(fèi)為租金收入的6%。
3、測(cè)算年有效毛收入：
年有效毛收入=180*50*12*100%=108000元
4、測(cè)算年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用：（1）經(jīng)常費(fèi)：210*12=2024元（2）房產(chǎn)稅：
年房產(chǎn)稅=1108000*12%=12960元（3）其他稅費(fèi)：
年其他稅費(fèi)：108000 *6%=6480元
（4）年運(yùn)營(yíng)總費(fèi)用=2024+12960+6480=21425元
5、計(jì)算年凈收益：
年凈收益=年有效毛收入-年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 =108000-21425
=86572元
6、確定報(bào)酬率：在調(diào)查市場(chǎng)上想似風(fēng)險(xiǎn)的投資所要求的報(bào)酬率的基礎(chǔ)上，確定報(bào)酬率為10%。
7、計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格：根據(jù)過(guò)去的收益變動(dòng)情況，判斷未來(lái)的凈收益基本上每年不變，且因收益期限為有限年，故選用公式為：v=a/y[1-1/(1+y)^n] 上述公式中的收益期限n為45年（建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為60年，長(zhǎng)于土地使用年限。土地使用年限從2004年12月起計(jì)為50年，2004年到2024年12月為8年，此后的收益期限為42年），因此：
v=86572/10%[1-1/(1+10%)^42]=849911.64元
估價(jià)結(jié)果：根據(jù)計(jì)算結(jié)果，并參考房地產(chǎn)估價(jià)師的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，確定本估價(jià)對(duì)象與2011年12月21日的總價(jià)為849911.64元，平均市場(chǎng)單價(jià)4721元/m2。
房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告有效期篇五
房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告
評(píng)估項(xiàng)目名稱： 麗江花園
委托方:華森地產(chǎn)
評(píng)估方：五人資產(chǎn)評(píng)估小組
評(píng)估人員：賴亦棟 孫堅(jiān) 吳慶喻 胡榮江 蘇乘
評(píng)估作業(yè)日期：2005/06/12--2005/06/30
評(píng)估報(bào)告編號(hào)：贛估字號(hào)第20050630號(hào)
目 錄
一、致委托方函 ……………………………………3
二、估價(jià)師聲明 ……………………………………4
三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件 ………………………5
四、估價(jià)結(jié)果報(bào)告 …………………………………6
五、估價(jià)技術(shù)報(bào)告 …………………………………9
致委托方函 華森地產(chǎn) ：
受貴方委托，我所組織估價(jià)人員，于2005年6月12日至2005年6
月30日，根據(jù)委托目的，遵循國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，經(jīng)現(xiàn)
場(chǎng)勘驗(yàn)和社會(huì)調(diào)查，采用市場(chǎng)比較法對(duì)所在濱江大道與五洲大道交
匯處東側(cè)的麗江花園市場(chǎng)現(xiàn)值進(jìn)行了評(píng)估。
經(jīng)評(píng)估，估價(jià)對(duì)象建筑面積5326平方米，占地面積8953平方米。
總建筑面積36688平方米,在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2005年6月30日每套的市場(chǎng)價(jià)
評(píng)估總值為219380.38元，人民幣大寫：貳拾壹萬(wàn)玖仟叁百捌拾元左 右，平均每平方米建筑面積1755.043元。
現(xiàn)將評(píng)估情況及結(jié)果報(bào)告給你們。
五人資產(chǎn)評(píng)估小組
法人代表：賴亦棟 2005年6月23日
估價(jià)師聲明
我們鄭重聲明：
我們?cè)诒驹u(píng)估報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。
本評(píng)估報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本評(píng)估報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。
我們與本評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。
我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本評(píng)估報(bào)告。
我們已對(duì)本評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘 6 沒有人對(duì)本評(píng)估報(bào)告提供了重要專業(yè)幫助
參加估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：吳慶喻 孫堅(jiān)
2005/06/30 估價(jià)的假設(shè)和限制條件
1、本次估價(jià)以估價(jià)對(duì)象為合法房地產(chǎn)，即已依法取得房屋所有
權(quán)和土地使用權(quán)，且未設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利為假設(shè)前提。
2、估價(jià)對(duì)象所占土地使用權(quán)類別為劃撥，估價(jià)中是以出讓方式 獲得（即已向政府補(bǔ)交了土地出讓金）為假設(shè)前提。
3、本次估價(jià)是以估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀和轉(zhuǎn)讓后用途不確定，但受當(dāng)?shù)卣畬?duì)本地段城市規(guī)劃政策的限制為前提。
4、本次估價(jià)是以委托方提供的全部資料和數(shù)據(jù)是真實(shí)有效的為假設(shè)前提。
5、本次估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的本地區(qū)社會(huì)正常交易的市場(chǎng)價(jià)格，是以市場(chǎng)上存在著自愿購(gòu)買者為假設(shè)前提。
6、估價(jià)對(duì)象具體交易額在市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定即價(jià)格不會(huì)發(fā)生較大變動(dòng)的一定時(shí)間內(nèi)交易時(shí)，由轉(zhuǎn)讓雙方依據(jù)本結(jié)果協(xié)商確定。
7、本估價(jià)報(bào)告僅為估價(jià)目的之用，不得他用。未經(jīng)本所許可，本報(bào)告不得公開發(fā)表。
房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告
（一）委托方：江西華森房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
法定代表人：黃振森先生
地 址：濱江大道與五洲大道交匯處東側(cè)
（二）估價(jià)方
單位名稱：五人資產(chǎn)評(píng)估小組
法人代表：賴亦棟
資格等級(jí)：國(guó)家壹級(jí)
地 址：***************
（三）估價(jià)對(duì)象
本次估價(jià)對(duì)象為贛州市麗江花園的一棟商品樓，該房地產(chǎn)坐落于濱江大道與五洲大道交匯處東側(cè)，屬華森地產(chǎn)所有，建成于2004年，建筑面積5326平方米，占地面積8953平方米?？偨ㄖ娣e36688平方米，建筑密度36.2%，容積率5，綠化率30.3%，使用年限為70年，小區(qū)由3棟12層、3棟15層高層組合，全部采用框架結(jié)構(gòu)，戶戶坐北朝南、坐擁江景，高速電梯直達(dá)到戶，周邊配套完善，交通便捷，一面臨街，又面臨章江.具體位置比較優(yōu)越，是江西華森房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為成功人士?jī)A心打造的贛州首家小高層花園住宅區(qū)。
（四）估價(jià)目的
委托方擬將估價(jià)對(duì)象進(jìn)行市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓，委托評(píng)估其市場(chǎng)現(xiàn)值，為委托方提供市場(chǎng)交易價(jià)格參考依據(jù)。
（五）估價(jià)基準(zhǔn)日 2005年06月
（六）價(jià)值定義
估價(jià)房地產(chǎn)的市場(chǎng)買賣價(jià)值，采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。
（七）估價(jià)依據(jù)
1、國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》；
2、房地產(chǎn)估價(jià)委托書；
3、房地產(chǎn)估價(jià)合同書；
4、政府部門有關(guān)計(jì)價(jià)和稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及目前本地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格信息；
5、委托方提供和估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)調(diào)查取得的全部資料。
（八）估價(jià)原則
1、合法原則
2、替代原則
3、最高最佳使用原則；
4、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則；
5、客觀、公正、公平原則。
（九）估價(jià)方法
（根據(jù)估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象實(shí)況及本地區(qū)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)情況，確定采用市場(chǎng)比較
進(jìn)行本次估價(jià)。
1、估價(jià)基本思路：分別按照上述兩種方法對(duì)估價(jià)對(duì)象的價(jià)值進(jìn)行估算，然后對(duì)兩種方法分別求取的估價(jià)結(jié)果進(jìn)行加權(quán)平均，求得最終評(píng)估值。
2、市場(chǎng)法的技術(shù)思路是：搜集多個(gè)市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)交易實(shí)例，選取可比實(shí)例與評(píng)估對(duì)象進(jìn)行比較，對(duì)其交易時(shí)間、交易情況、區(qū)域因素、個(gè)別因素等進(jìn)行修正后測(cè)算出比準(zhǔn)價(jià)格，求取估價(jià)對(duì)象的評(píng)估值。
（十）估價(jià)結(jié)果
估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)方法和工作程序，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行分析、測(cè)算，確定贛州市麗江花園（建筑面積5326平方米，占地面積8953平方米)，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2005年6月30日每套的市場(chǎng)價(jià)評(píng)估總值為219380.38元，人民幣大寫：貳拾壹萬(wàn)玖仟叁百捌拾元左右，平均每平方米建筑面積1755.043元。
（十一）估價(jià)人員
參加估價(jià)人員：賴亦棟 孫堅(jiān) 吳慶喻 胡榮江 蘇乘 項(xiàng)目評(píng)估負(fù)責(zé)人：賴亦棟(組長(zhǎng))領(lǐng)導(dǎo)審簽：黃敬寶老師
（十二）估價(jià)作業(yè)日期
2005年06月12日至2005年06月30日
（十三）估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期
本估價(jià)報(bào)告有效期為一年，即自2005年06月30日至2006年07月1
日止。在有效期內(nèi)如房地產(chǎn)價(jià)格發(fā)生較大變動(dòng)，該結(jié)果應(yīng)隨之調(diào)整。房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告
（一）個(gè)別因素分析
該房地產(chǎn)建筑為框架結(jié)構(gòu)，按小高層花園住宅設(shè)計(jì)，外形設(shè)計(jì)花園小區(qū)，一層正面為全玻門窗，二至四層正面與西面為藍(lán)色玻璃幕墻。一層為大廳，裝修檔次比較高，藝術(shù)吊頂，裝有豪華裝飾燈，大廳內(nèi)柱、隔斷、樓梯扶手均為不銹鋼或金箔板裝飾；內(nèi)墻、樓梯踏步為大理石貼面，一層地面及二層走廊地面為花崗巖；磨光地面磚，辦公用房為木質(zhì)墻裙、門窗套，磨光瓷磚地面；二層以上均為雙層保溫鋁合金窗，夾板門；水、電、暖、空調(diào)配套。三層以上都用彩色涂料粉刷，窗為鋁合金窗，臨街臥室窗為雙層隔音玻璃，閉路電視，雙電話、寬帶網(wǎng)、電源入戶，有安全防范系統(tǒng)：紅外線防范系統(tǒng)、可視樓宇對(duì)講系統(tǒng)、小區(qū)一卡通系統(tǒng)，而且是贛州市唯一有公共垂直交通工具--電梯。
（二）區(qū)域因素分析
估價(jià)對(duì)象地處贛州市五洲大道與八一四大道交匯處，系贛州市城郊地段范圍，交通便利，周圍商業(yè)環(huán)境較好。估價(jià)對(duì)象具體位于贛州市五洲大道與八一四大道交匯處，往南與贛州火車站相交，東面是東環(huán)市路，西側(cè)為八一四大道和章江，北側(cè)為贛南摩托車到市場(chǎng)和贛南貿(mào)易廣場(chǎng)，南臨贛州火車站和贛州大橋。該房地產(chǎn)坐落位置優(yōu)越，特別是隨著贛州市城市改造建設(shè)，該處將成為本城區(qū)比較舒舍的居住地段。
（三）市場(chǎng)背景分析
贛州市五洲大道與八一四大道是九十年代后逐步開發(fā)出來(lái)的，該地方的商業(yè)用房交易市場(chǎng)逐步活躍，隨著贛州市行政中心的南移，其價(jià)格也不斷上漲，但增長(zhǎng)的幅度一直比較平穩(wěn)。畢竟該地段是近幾年開發(fā)出來(lái)，隨新城區(qū)的建設(shè)，預(yù)計(jì)明后兩年隨著城市的建設(shè)加快，其房地產(chǎn)價(jià)值還會(huì)進(jìn)一步增值。根據(jù)城市的規(guī)劃設(shè)計(jì)，估價(jià)對(duì)象正好在新城區(qū)建設(shè)范圍之內(nèi)，所以房地產(chǎn)的價(jià)格將會(huì)不段的攀升，房產(chǎn)交易更加的活躍。
（四）最高最佳使用分析
估價(jià)對(duì)象為中型建筑，其商品房為中高檔規(guī)模，就估價(jià)時(shí)點(diǎn)現(xiàn)狀而言，商品房和一層店面是其設(shè)計(jì)的最高最佳使用用途，目前其規(guī)模檔次在這一地段附近獨(dú)此一家，而且是贛州市唯一有家有公共垂直交通----電梯的花園小區(qū)，加之坐落位置比較優(yōu)越，如城市的擴(kuò)建改造，八一四大道、五洲大道、濱江大道、贛州大橋從這里通過(guò)。估價(jià)對(duì)象擴(kuò)建設(shè)計(jì)比較有創(chuàng)意，這些將會(huì)更加顯示其各方面的優(yōu)越性。
（五）估價(jià)方法選用
根據(jù)估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象類型，因評(píng)估對(duì)象未來(lái)的凈收益無(wú)法獲知，難以用其他的方法，而且有些涉及到房地產(chǎn)公司的商業(yè)機(jī)密，資料難以搜集。即：所以尋找在用途所處地區(qū)等方面與被估房地產(chǎn)相同或類似的房地產(chǎn)進(jìn)行比較修正，以求的該房產(chǎn)的價(jià)格，因此估價(jià)應(yīng)遵循相對(duì)保守的原則，故采用市場(chǎng)比較法和成本法進(jìn)行評(píng)估，以市場(chǎng)比較法為主，以成本法為輔，然后將兩種方法估價(jià)的結(jié)果進(jìn)行加權(quán)平均，求取最終評(píng)估值。
（六）估價(jià)測(cè)算過(guò)程
1、市場(chǎng)比較法
（1）選取可比實(shí)例（見下表）實(shí)例代號(hào) 坐落位置 用 途 建筑面積 成交單價(jià) 交易日期 交易類型 竣工時(shí)間 建筑結(jié)構(gòu) 層 數(shù) 裝修檔次 設(shè) 施 臨街狀況 a 文明大道 商住房 153 1500/㎡ 2004年7月 市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓 2003年 混合 三層 中檔 中檔無(wú)暖 臨街
b
八一四大道 商住房 120㎡ 1450元/㎡ 2004年6月 市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓 2003年 混合 二層 中檔 中檔無(wú)暖 臨街
c
濱江大道 商住房 110㎡
1650元/㎡ 2004年5月 市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓 2004年 混合 二層 中檔
中檔無(wú)暖 臨街
使用年限 35 30 35 容積率 5 4.8 4.6（2）確定修正系數(shù) ①交易情況 經(jīng)評(píng)估調(diào)查，未發(fā)現(xiàn)交易實(shí)例的交易有什么特殊，均做正常交易看待，故無(wú)需修正。
②交易日期修正
根據(jù)調(diào)查，2003年以來(lái)，贛州商品房?jī)r(jià)格平均每月上漲1%，得出： 交易實(shí)例a交易時(shí)間修正系數(shù)=110/100=1.1 交易實(shí)例b交易時(shí)間修正系數(shù)=111/100=1.11 交易實(shí)例c交易時(shí)間修正系數(shù)=112/100=1.12
③區(qū)域因素修正
假設(shè)待估對(duì)象區(qū)域分值為100，a的分值為96，b的為94，c為105，則： 交易實(shí)例a區(qū)域修正系數(shù)=100/96=1.04 交易實(shí)例b區(qū)域修正系數(shù)=100/94=1.06 交易實(shí)例c區(qū)域修正系數(shù)=100/105=0.952
④個(gè)別因素修正
三個(gè)實(shí)例分別為二、三層，結(jié)構(gòu)、裝飾等情況比較接近，估價(jià)對(duì)象建成時(shí)間略早于可比實(shí)例，但在建筑結(jié)構(gòu)、建筑規(guī)模、設(shè)計(jì)用途、裝修標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施等方面有不同于可比實(shí)例，故需作較大修正，則（假定折現(xiàn)率為8%）
交易實(shí)例a，c的年限修正系數(shù)=[1-1/（1+8%）]/[1-1/（1+8%）]=0.9659
因?yàn)閎c的容積率和待估對(duì)象的容積率不相同，假設(shè)容積率增加0.1，則房?jī)r(jià)增加2%，則：
交易實(shí)例b的容積率修正系數(shù)= 104/100=1.04
交易實(shí)例c的容積率修正系數(shù)=108/100=1.08
計(jì)算交易實(shí)例個(gè)別因素修正系數(shù)：
交易實(shí)例a的個(gè)別因素修正系數(shù)=0.9659*1.0=0.9659 交易實(shí)例b的個(gè)別因素修正系數(shù)=1.0*1.1=1.1
交易實(shí)例c的個(gè)別因素修正系數(shù)=0.9659*1.08=1.043
（3）計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格（見下表）項(xiàng)目
交易價(jià)格 1.交易日期 區(qū)域因素 個(gè)別因素 比準(zhǔn)價(jià)格（a 1500 1.0 1.1 1.04 0.9659 1657.048
b 1450 1.0 1.11 1.06 1.04 1774.31
c 1650 1.0 1.12 0.952 1.043 1834.95 評(píng)估單價(jià)=（1657.048+1774.3+1834.95）÷3 =1755.043 評(píng)估總值=1755.043*125=219380.38元
（七）估價(jià)結(jié)果確定
經(jīng)以上估價(jià)測(cè)算，結(jié)合市場(chǎng)調(diào)查和估價(jià)經(jīng)驗(yàn)分析，認(rèn)為上述估價(jià)結(jié)果公正、合理、切合市場(chǎng)實(shí)際，故確定：贛州市麗江花園（建筑面積5326平方米，占地面積8953平方米)，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2005年6月30日每套的市場(chǎng)價(jià)評(píng)估總值為219380.38元，人民幣大寫：貳拾壹萬(wàn)玖仟叁百捌拾元左右，平均每平方米建筑面積1755.043元。